É preciso entender como fica a situação desses contratos no Brasil durante o período de pandemia; projetos propõem suspender despejos.

Em tempos de pandemia uma dúvida que surge no mercado imobiliário diz respeito aos contratos de locação. Será que o aluguel pode cair por conta da crise ou é preciso cumprir na íntegra até o fim o que está previsto no contrato? Esta é apenas uma das muitas dúvidas que preocupam proprietários e locatários nesta época de pandemia.

Para ajudar vamos explicar a situação e mostrar o que diz a lei e os especialistas na área. Em geral, a regra dos contratos é a da obrigatoriedade, ou seja, uma vez firmado pelas partes, não pode ser modificado, a não ser que haja concordância de todos os seus signatários. 

Esta regra, no entanto, comporta exceção que se dá justamente naqueles casos em que se verifica a ocorrência de algo inusitado. São situações completamente surpreendentes e que, por conta disso, fazem com que o cumprimento do contrato acabe por não ser possível ou então gere a uma das partes um sacrifício desproporcional. 

De acordo com a advogada Danielle Dias Moreira, especialista na área, um projeto a esse respeito está sendo debatido no Congresso Nacional, mas ainda não existe nenhuma legislação vigente que estabeleça a obrigatoriedade legal do locador em conceder descontos ou suspensão das cobranças legalmente contratadas no contrato de locação pactuado entre as partes.

“Isso, porém, não impede a possibilidade da realização de acordos entre locador e locatário”, explica. Segundo a advogada, na prática o que tem ocorrido é que locadores e imobiliárias vêm sendo recorrentemente procurados para concessão de descontos no aluguel, prorrogação dos prazos de pagamento e até suspensão do contrato vigente.

“Em atenção à crise mundial que estamos passando e como forma de evitar rescisões neste momento tão delicado, as imobiliárias e locadores têm sido orientados a analisar caso a caso”, diz Danielle. Isso, explica, “de modo a encontrar um consenso entre locador e locatário que atenda à necessidade de ambas as partes, ainda que não exista uma previsão legal para esta situação”.

Por conta das medidas de isolamento social para frear a pandemia do coronavírus, muitas pessoas vêm tendo seus rendimentos diminuídos. E isso gera dificuldades de pagar despesas habituais, como locação. 

Nesse cenário, locatários podem alegar força maior para tentar reduzir ou suspender as mensalidades. Mas a recomendação é de que as partes busquem entrar em consenso, deixando a Justiça como última opção.

Aprovado no Senado, projeto suspende regras do direito privado

No início de abril foi aprovado pelo Senado Federal o Projeto de Lei 1.179/2020, que suspende as regras do Direito Privado enquanto durar a epidemia do coronavírus no Brasil. A matéria está agora na Câmara dos Deputados, onde a previsão é de que seja votada nos próximos dias.

O projeto é de autoria do senador Antonio Anastasia (PSDB-MG) e tem como relatora a senadora Simone Tebet (MDB-MS). O autor diz que a proposta se deve à preocupação relacionada aos efeitos econômicos e sociais da pandemia do coronavírus.

Entre outros pontos, o projeto proíbe, até 31 de dezembro de 2020, a concessão de liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março, data estabelecida como marco inicial da pandemia no país.

O projeto também previa que locatários residenciais suspendessem, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis entre 20 de março e 30 de outubro. Entretanto, este item foi retirado do projeto.

Ainda assim, permanece a possibilidade de o locatário alegar que, em razão da epidemia de coronavírus, não tem condição de arcar com o aluguel. Isso porque o próprio Código Civil, em seu artigo 393, diz que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”. 

Porém, mesmo com esse dispositivo na lei e um projeto sobre o tema tramitando em Brasília, o melhor por enquanto é que o locatário em dificuldades financeiras busque um acordo com o locador. Para isso pode pleitear, por exemplo, descontos progressivos e isenções temporárias.

Juntar documentos que comprovem as dificuldades financeiras, como aviso prévio ou holerite com salário reduzido, podem ajudar nas negociações imobiliárias.

Novo projeto propõe desconto de 30% no aluguel

Outro projeto que diz respeito aos contratos de aluguel foi apresentado nesta semana na Câmara Federal. A proposta prevê, entre outros pontos, desconto de 30% no aluguel de até R$ 5 mil e vale para inquilinos com renda mensal per capita de até R$ 10 mil. 

O projeto também suspende mandados de despejo e reintegração de posse durante o período de pandemia. Proíbe ainda mandados de reintegração de posse de apart-hotéis e similares, por débitos, pelo período que durar as medidas de isolamento contra a pandemia de Covid-19.

A iniciativa, que é de autoria dos deputados Marcelo Freixo (Psol-RJ) e Túlio Gadêlha (PDT-PE), também suspende as cobranças de multas, juros e correção monetária dos inquilinos durante a quarentena.

Em sua justificativa no projeto, os autores alegam que são “medidas temporárias para viabilizar que as pessoas fiquem em casa e possam reduzir a possibilidade de contágio do coronavírus”. A matéria está em fase de tramitação na Câmara dos Deputados.