O Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) está ganhando espaço e relevância no mercado imobiliário, contribuindo para o PIB e para a vida das pessoas.
O home equity é uma modalidade de crédito com o uso de um imóvel como garantia. Esse formato é chamado também de alienação fiduciária, o que significa que o devedor (fiduciante) usa um bem material como garantia de alguma dívida para o credor (fiduciário).
Essa modalidade de crédito faz com que o bem material como garantia seja partilhado de forma legal entre o proprietário e o credor, mas isso não significa o compartilhamento do uso enquanto a dívida é paga, pois no home equity o bem continua em posse física do fiduciante. Geralmente os bens mais comuns de serem usados são os carros e as casas.
No Brasil esse formato de crédito chegou por volta dos anos dois mil, mas ele já era bastante famoso em outros países há bastante tempo; entretanto, recentemente houve um crescimento considerável da utilização de casas como garantia de negociações neste país, isso fez com que o home equity e o mercado imobiliário tivessem uma importante relação.
Somente no ano de 2019, as operações de home equity aumentaram em cinquenta e oito por cento, comparado ao ano de 2018. Esses dados são da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Home equity e o mercado imobiliário são relacionados pela importância desse formato de crédito. Com ele é possível ter baixas taxas de juros e mais segurança de pagamento.
Funcionamento do home equity
Como já dito, o home equity funciona principalmente por meio da alienação fiduciária. Desde de 1997 é possível usar esse mecanismo em negociações. Bancos e credores passaram a usá-lo como forma de proteger-se contra inadimplências.
O contrato é usado como garantia em empréstimos, financiamentos ou outras dívidas. Mesmo que a posse do bem usado como garantia esteja sob os dois lados, o credor e o devedor, é como se nenhum dos dois tivessem o direito total sobre ele, a não ser que haja algum problema de cumprimento do contrato.
Existem algumas vantagens em usar a alienação fiduciária, como:
As operações envolvendo negociações financeiras, como empréstimos, pagamento de contas à prazo, financiamento e outras modalidades, podem ser feitas com mais segurança, pois em caso de inadimplência o bem colocado como garantia pode ser tomado pelo credor.
O processo é menos burocrático e mais rápido de ser executado que outras formas de garantia, pois é possível fazer todo o trâmite sem necessitar de intermediação judicial; quando há inadimplência também é mais fácil e rápido executar o direito previsto no contrato sobre o bem material como garantia.
Os juros também são mais baixos que em outros tipos de operações similares, e pode ser feito prestações de vinte e quatro até oitenta parcelas.
Quem usa o alienação fiduciária faz isso para as mais diversas finalidades, seja para comprar um novo bem ou fazer algo menos material mas que necessite de dinheiro, como um empréstimo para um casamento, viagem, estudos, entre outras coisas.
O home equity e a hipoteca
É comum que a o home equity seja confundido com a hipoteca, mas há distinções entre esses dois formatos de garantia. O home equity é uma modalidade de hipoteca, mas o mesmo não acontece ao contrário.
Na hipoteca tradicional o bem material como garantia é usado para seguridade em uma dívida, mas titularidade legal permanece no nome do devedor.
Já o home equity; como dito, é feito por alienação fiduciária, ou seja, o bem material como garantia também é usado como na hipoteca, entretanto, a titularidade do bem fica em posse (no nome) do credor, não do devedor como na hipoteca.
Em casos de inadimplência, na hipoteca será necessário intermédio judicial, pois a titularidade do bem está no nome do devedor, o que causa problemas para cobrar as dívidas não pagas.
O home equity acaba sendo mais vantajoso por ambas as partes, tanto para o credor quanto para o devedor, pois a seguridade do bem no nome do fiduciário permite que ele cobre taxas mais baixas de juros (o que é bom para o devedor), pois se houver problemas no contrato ele está certo que tem um bem com o mesmo valor material.
Os riscos do home equity
Muitas pessoas ainda têm receio dessa modalidade de crédito por temerem o risco de perder o imóvel, mas é preciso lembrar da seguridade que o home equity passa, pois os juros são menores, o que facilita muito a vida do devedor.
Só pode usar a alienação fiduciária quem possui algum tipo de bem quitado no nome, e sim, há o risco de perdê-lo, mas somente se houver inadimplência por parte do devedor.
Para o credor, os riscos praticamente não existem, pois há a seguridade do contrato feito e por o bem estar também em seu nome garante que mesmo se houver inadimplência ele não ficará com prejuízo, pois tem a garantia do imóvel.
Home equity e o mercado imobiliário
Atualmente o home equity contribui para três por cento do PIB (Produto Interno Bruto) do Brasil, mas as estimativas para os próximos anos são boas. De acordo Roberto Neto, presidente do Banco Central, em vinte anos o home equity avançará desses três por cento para os vinte por cento; isso significa que ele se tornará mais popular no mercado.
Atualmente a alienação fiduciária não está ligada diretamente com o mercado imobiliário, mas com o crescimento nessa modalidade de crédito, com certeza, novos formatos dentro desse setor surgirão para acompanhá-lo. Inclusive, hoje o Fundos de Investimento Imobiliário já recebe os reflexos positivos do crescimento do uso do home equity.
Essas transformações acontecem gradativamente com o surgimento de novas tecnologias ou formatos de negociações, como essa. Para sempre participar do futuro do mercado imobiliário é preciso acompanhar as tendências e inovações do presente, por esse motivo sempre esteja antenado nas últimas notícias e uma ótima forma de fazer isso é acompanhar os conteúdos deste blog, o Mercado Imobiliário News.
